快遞小哥有份嗎？

東哥真的要給“兄弟們”建房了嗎？很難說。

市場的聯想，來自京東近期再次出手拿地。幾天前，京東以底價成交了北京亦莊新城0303街區，成交價31.12億元，引發“自建房”猜測。

但是，京東會成為一家讓快遞小哥也享受到住房福利的公司嗎？大概率是。

2022年11月底，京東集團董事會主席劉強東在內部信中提到，京東集團將拿出100億元，為包括全體德邦員工在內的所有集團基層員工設立“住房保障金”。內部信中還稱，“希望此舉能為工作滿五年以上全體員工，包括每一個快遞兄弟和客服兄弟實現購房愿望。”

但要在北京這種一線城市實現“兄弟們的購房愿望”，只有“住房保障金”遠遠不夠。

2個月前剛成立一家房地產公司

2月8日，北京2022年第五批次集中供地結果出爐。

6宗地塊吸引了33家房企及聯合體的爭奪，但最引人矚目的不是競價觸頂的熱門地塊，而是以底價成交的亦莊新城0303街區，最終以31.12億元被京東收入囊中。

這并非京東首次拍地，只是這塊新地的位置及其規劃都更耐人尋味。

從地圖上看，亦莊新城0303街區與京東集團總部僅一路之隔。從京東總部西南側A1門出發，向南走過科創十二街就能到達，步行僅需5分鐘。

該地總面積7.17萬㎡，規劃建筑面積19.46萬㎡。北京市規劃和自然資源委員會公開的規劃圖顯示，該地被劃分為四部分，其中兩部分更偏向商用。

值得注意的是另外兩部分用地規劃。位于西南角的F1R-1為二類居住用地，用地規模1.99萬㎡，地上建筑規模4.97萬㎡。按規劃，這部分住宅容積率為2.5，限高60米，還需要執行套內“7090”政策，即建筑規模中套內建筑面積90平以下住房面積所占比重需達到開發建設總面積的70%以上。

換句話說，“該地塊定位剛需群體。明顯對剛需、剛改購房者傾斜。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進分析。

這部分土地規劃中，還包括不獨立占地的社區衛生服務站、社區養老服務站和社區綜合文化室各一處。建筑規模分別不低于250㎡、300㎡和300㎡，將由開發企業代建后移交相關部門。

最后的F1A-1部分屬于托幼用地，未來將建成12班規模的幼兒用。該部分用地規模5034.8㎡，地上建筑規模4027.84㎡。早在2017年，京東總部就開辦了“托幼中心”，招收0-3歲幼兒，員工子女不僅可免費入學，其使用的母嬰產品也都是免費的。

拿下這塊地的“北京越新房地產開發有限公司”兩個月前才成立，注冊資本33億元，經營范圍包括房地產開發經營、住宅室內裝飾裝修等。據天眼查股權穿透結果，北京越新房地產由“宿遷友茂信息技術有限公司”百分百控股，而宿遷友茂是JD Glory XII (HK) 的全資子公司。

這樣一個集金融服務業、社會停車、居住和托幼等規劃于一體的“復雜”地塊，對京東來說，或許正合其意。

今年1月中，京東在給其員工發布的新春賀信中透露，疫情三年，京東新增28萬名員工，目前員工總數已超過54萬人。不斷擴大的員工規模率先釋放了辦公需求，一年內啟動了3棟辦公樓。先是在2022年初，京東啟用了其集團總部2號樓C棟，9月份，京東又宣布總部2號樓A、B棟正式啟用。

“員工福利”問題也一再被提上日程。

“可能作為員工宿舍”

早在2012年，京東就曾推出過“安居計劃”福利項目。

該計劃面向工作三年以上的老員工或者獲得股份的員工，設立專項基金4.5億元，最高提供100萬的無抵押、無擔保、無利息的購房借款，用于支付可支持地區范圍內的員工家庭首套房首付款，幫助員工安居樂業。

十年后，支持規模升級了。2022年11月底，京東集團董事會主席劉強東在內部信中提到，京東集團將拿出100億元，為包括全體德邦員工在內的所有集團基層員工設立“住房保障金”。內部信中還稱，“希望此舉能為工作滿五年以上全體員工，包括每一個快遞兄弟和客服兄弟實現購房愿望。”

針對這塊新拍得的土地將具體如何使用，京東官方目前并未公開回應。

有業內人士猜測“京東可能要繼續進軍房地產”。該地塊位于經開區路東區，與地鐵亦莊線經海路站直線距離不到200米，半小時通勤圈里不只有京東集團總部，還有康寧科技、小米產業園、京東方等產業。目前該地塊的住宅銷售指導價為5.8萬元/平米，明顯低于周邊二手房均價。

2017年9月，京東宣布成立房地產業務部，不過京東房地產部門首任負責人曾伏虎曾表示，京東房地產的定位不是開發商，而是服務商。京東要做的是房地產電商，并不會涉及房地產開發。

也有猜測新地塊“可能作為員工宿舍”。2017年2月，劉強東做客央視財經《遇見大咖》，節目中劉強東透露，參觀宿遷呼叫中心新建員工宿舍后“氣得想打人”，當時的宿舍樣板間計劃住4-6人，衛生間還是蹲便，跟淋浴放在一塊兒，“80年代黑心工廠的工人宿舍才那樣裝修”。劉強東在現場提出要求，京東的員工宿舍每間最多只能住兩個人，工作三年以上的員工，每人單獨一個房間，且全國京東宿舍以后都將按照這個標準改造。

“一般來說，如果沒明提出為保障性租賃住房，通常就是普通住宅，按照出售的方式處理。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進回復《中國新聞周刊》，“職工福利”一般會是內部價格折扣和內部優先購房機會。“亦莊房源熱銷，公司如果提供這樣的福利，將是非常好的導向，能夠激發員工的（工作）積極性，來爭取購房資格。”

“比起股權，房子才是年輕人的頭等大事”

梳理大廠提供的“住房福利”，主要有提供免息貸款、內部折扣價、員工宿舍和住房補貼等幾種主流模式。

早在2011年，阿里巴巴集團就推出了“iHome”無息置業貸款計劃，總額30億元。主要針對在阿里服務滿2年且符合相應條件的大陸正式員工，申請條件是以家庭為單位購置工作地首套住房。工作兩年以上、三年以下的員工，貸款額度上限為20萬，服務期三年以上的員工，貸款額度上限為30萬。此后貸款額度根據實際情況又進行了上調。

騰訊2011年推出了“安居計劃”，即員工首套購房免息借款福利政策。2015年，借款額度升級，北京、上海、廣州、深圳等一線城市最高可無息貸款50萬元，二線城市貸款額度調高至25萬元。到2019年初，騰訊又將申請條件降為入職2年、績優者1年即可申請，調整后，騰訊員工在購買個人或家庭首套房時，可從公司申請免息借款最高達90萬元。

小米和華為是“自建福利房”的典型代表。2018年時，小米與華潤聯手，以26.57億元底價拍得北京市昌平區沙河鎮的一塊混合住宅用地，并建成了“萬橡華府”、“萬橡悅府”，小米員工可優先購買，且享受9.2折優惠。

2018年初，華為在東莞為員工提供了3萬套住房，滿足條件的內部員工用1/3左右的市場價即可購買一套精裝房。雖不是免費分房，但華為給出的產權政策也相對寬松，規定前五年屬于租賃，5年期滿后全價購買即可享受完整產權，且可以轉讓出售。

時隔一年，華為全資子公司東莞綠苑實業投資有限公司又以底價拍下一宗商住用地。與以往不同，根據相關規劃，該地塊將用作東莞市松山湖園區重點及高端企業的人才房。自購買商品房轉移登記(一手房屋登記)之日起，5年內不得轉讓或出租。限制期滿后，房屋所有權只允許在園區企業內部流轉。

格力則計劃用“人才公寓”拴住年輕人的心。2015年6月的《央廣財經評論》曾報道，當年格力股東大會上，董明珠曾痛陳“格力被挖人的速度已經超過了培養人的速度”，2014年就有600多名技術人員被挖走。

2018年，董明珠提出“一人一套房”計劃，這一承諾終于在三年后兌現。2021年6月15日，董明珠在微博發布了一段自己的演講視頻，稱格力第一批3700套住房即將交付使用，優先分給優秀員工。

房子如何分、分給誰？一份公開的《關于格力明珠廣場住房申請的通知》呈現出部分細節。2021年，第一批斥資18億元興建的格力明珠廣場已經封頂，規劃了部分樓棟作為已婚員工住房，用以解決已婚員工住宿的實際困難。主要針對未參加房改，且在珠海、中山地區無自購住房的全體已婚員工。

格力的“分房”，更準確地說應該是“分員工宿舍”。對于房子產權問題，董明珠曾在接受媒體采訪時回應，原計劃將房子歸“在企業干到退休的員工”所有，后來很多年輕員工反應，熬到退休的時間太長，希望馬上入住，急需用房，還有的員工提出，不要企業白送，比市場價便宜一半就行。“員工們有這樣的訴求，下一步可能將對分房的問題做更深入的研究。”董明珠說。

字節跳動和快手則提供了住房補貼。以字節跳動為例，入職員工可獲得1500元房補，相應的要求是租房距離個人實際辦公地點步行30分鐘、自行車20分鐘或地鐵20分鐘及以內，并要求申請人上傳租房所在地的地圖。

“傳統的股權激勵已經不太適用現在新經濟產業的人才激勵方式了，現在年輕人最關心的問題就是住房。”嚴躍進對《中國新聞周刊》說，和加薪相比，“購房福利”的性價比更高，或者說更能解決實際問題。

尤其在一二線城市，安居落戶、結婚生子、甚至教育醫療問題，都與住房存在一定關聯。

至于大廠如何分配“購房福利”？“理論上，公司骨干、年紀大的員工和住房比較困難的員工應優先解決住房問題。但在實際操作中，中青年骨干往往會有更好的機會。”嚴躍進說。

記者：李明子（ ）